법원 부동산 경매를 살펴보다면 유치권이라는 단어를 접할 기회가 있습니다. 뿐만 아니라 공사중인 현장에 크게 '유치권 행사중'이라는 현수막이 걸려있고 외부인의 출입을 엄격하게 통제하고 있는 모습을 길을 가다 본 경험이 있을 것입니다.
유치권 행사의 뜻과 의미에 대해 알아봅시다.
유치권(留置權) 행사 뜻
유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권(주식, 채권, 상품권, 어음 등)을 점유하여 돈을 받을 때 까지 유치할 권리입니다. 쉽게 말해 '돈 받을 때 까지 이 물건은 내가 가지고 있는다'라는 뜻입니다. 쉽게 설명해 전당포에 물건을 맡기고 돈을 받아간 상황에서, 전당포 주인은 빌려준 돈을 받을 때 까지 물건을 점유하고 있습니다. 이 때 그 물건을 가지고 있는 권리를 유치권이라고 할 수 있습니다. 빌려준 돈을 받는 다면 유치권은 소멸하며, 해당 물건은 다시 돈을 빌린 사람(채무자)에게 돌아갑니다.
'유치권 행사'라고 한다면 유치권이라는 권리를 '사용한다'라고 생각하시면 됩니다. 길을 걷다 건물에 '유치권 행사중'이라는 현수막을 본다면, 이 건물에 대해 금전적인 문제가 있다고 보고, 누군가 빌려준 돈을 받을 때 까지 이 건물을 점유(보관)중인 상황인 것입니다.
건물에 대한 유치권은 주로 공사대금과 관련됩니다. 유치권은 채권과 관련된 물건에만 행사할 수 있기 때문입니다. 공사대금을 받지 못했다면 해당 건물에만 유치권을 행사할 수 있고, 다른 건물이나 물건에는 유치권을 행사할 수 없습니다.
유치권자는 유치물을 점유하지만 이를 사용하거나 담보, 대여할 수 없습니다. 그러나 유치물을 유지하는 활동은 할 수 있으며, 이 때 들어가는 비용 또한 채무자에게 청구할 수 있습니다.
유치권을 행사중인 채권자(돈을 받을 권리가 있는 사람)는 이 물건을 강제경매를 통해 받지 못한 돈을 돌려 받을 수 있도록 법원에 청구할 수 있습니다. 그래서 법원 경매를 통해 재테크를 하는 사람들이라면 이 유치권을 항상 조심해야 합니다.
유치권이 걸려있는 부동산 물건을 경매로 낙찰받는다면 유치권자에게 돈을 다 갚아주고 나서야 해당 부동산을 인도받을 수 있습니다. 여기에 만약 임차인 보증금이나, 밀린 세금이 있다면 그 비용은 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 만들어지므로 경매 초보자라면 유치권이 걸려있는 물건은 쳐다도 보지 않는 것이 현명합니다.
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